Коротко: Налоговый резидент Канады включает в доход всё, что получает от иностранной недвижимости, независимо от её стоимости. Налог, уплаченный за рубежом, можно учесть через иностранный налоговый кредит по форме T2209. Если стоимость зарубежного имущества превышала 100 000 CAD, нужна ещё форма T1135.
Владельцы квартиры в другой стране после переезда часто спрашивают, нужно ли платить налог в Канаде с аренды, которую они получают дома. Если вы стали налоговым резидентом, ответ, как правило, да: Канада облагает мировой доход, о чём подробно написано в материале про доходы со всего мира. Налог в другой стране при этом не пропадает, он учитывается отдельно.
Что и куда включается
| Вопрос | Что говорит CRA | Источник, дата |
|---|---|---|
| Доход от иностранной недвижимости | Резидент включает весь доход от зарубежной собственности в канадский доход вне зависимости от её стоимости | CRA, вопросы по T1135, на 30.10.2026 |
| Отчёт по аренде | Арендный доход и расходы показывают по правилам руководства T4036 (форма T776) | CRA, T4036, на 30.10.2026 |
| Налог, уплаченный за рубежом | Федеральный кредит в строке 40500, расчёт по T2209; кредит равен меньшей из двух сумм: иностранный налог и канадский налог на тот же доход | CRA, line 40500, на 30.10.2026 |
| Пересчёт валюты | По курсу Банка Канады на день получения; для регулярных платежей допускается среднегодовой курс | там же |
| Форма T1135 | Нужна, если стоимость зарубежного имущества превышала 100 000 CAD в любой момент года | CRA, вопросы по T1135, на 30.10.2026 |
Сдаваемая в аренду недвижимость, по данным CRA, не считается личной, поэтому она учитывается при расчёте порога T1135. Квартира, в которой вы только живёте сами, личной остаётся. Подробности про отчёт собраны в статье о форме T1135.
Практические шаги
- Соберите договоры аренды, выписки и подтверждения налога, уплаченного за границей. Они нужны и для T776, и для T2209.
- Переведите суммы в канадские доллары по курсу Банка Канады. Удобно пользоваться материалом о стоимости жизни лишь для общего представления, а курс брать с сайта Банка Канады.
- Если с доходом связан налог за рубежом, проверьте, есть ли между странами налоговое соглашение. Доход, освобождённый соглашением, в расчёт кредита не включают.
- В год продажи такой недвижимости смотрите материал о налоге на прирост капитала.
Порядок подачи самой декларации разобран в статье про T1. Любое сомнение по расчёту лучше проверить у налогового консультанта: он видит весь набор документов.
Частые вопросы
Платится ли налог дважды: в другой стране и в Канаде?
Налог может возникнуть в обеих странах, но иностранный налог учитывается через кредит. Он не превышает канадский налог на тот же доход. Условия зависят от соглашения между странами, поэтому порядок нужно сверять с CRA.
Нужно ли подавать T1135 только из-за арендной квартиры?
Форма нужна, когда общая стоимость указанного зарубежного имущества превышала 100 000 CAD в течение года. Арендная квартира входит в расчёт, а жильё для личного пользования нет. Считается стоимость по правилам CRA, а не рыночная цена.
В какой валюте указывать арендный доход?
В канадских долларах. CRA указывает курс Банка Канады на дату получения дохода. Для нескольких похожих платежей допускается среднегодовой курс. Расчёт стоит сохранить вместе с декларацией.
Что будет, если я не указал зарубежную аренду?
Это может привести к пересмотру декларации, процентам и штрафам, размер зависит от случая. Если ошибка найдена, её можно исправить через CRA My Account или обратиться за разъяснением к специалисту.
Актуально на 30 октября 2026 года. Правила для каждой страны отличаются. Материал справочный и не заменяет консультацию специалиста.
Создаём с нуля