Коротко: Срок ипотеки (term) и период погашения (amortization) в Канаде не одно и то же. Term, обычно до пяти лет, это время действия договора и ставки, после него ипотеку продлевают. Amortization показывает, за сколько лет долг будет погашен. Досрочный разрыв закрытого договора обычно влечёт штраф, поэтому условия проверяют заранее.
Многие новоприбывшие слышат «ипотека на 25 лет» и не понимают, почему через пять лет приходит письмо о продлении. Дело в разнице двух сроков. Ниже объяснение по материалам Агентства по защите прав потребителей финансовых услуг (FCAC). Конкретные ставки здесь не приводятся: они меняются, а актуальные берите у кредитора.
Term и amortization
| Понятие | Что означает | Источник, дата |
|---|---|---|
| Term | Срок действия договора, от нескольких месяцев до пяти лет и больше | FCAC, Mortgage terms and amortization, на 30.10.2026 |
| Amortization | Время, за которое вы полностью погасите ипотеку, при ставке текущего срока | там же |
| Максимальная amortization при взносе менее 20% | 30 лет для первых покупателей и новостроек, 25 лет в остальных случаях | там же |
| Взнос более 20% | Максимум устанавливает кредитор | там же |
Взнос и страхование ипотеки разобраны в статьях о первоначальном взносе и об ипотеке для новоприбывших.
Фиксированная и плавающая ставка
По FCAC, фиксированная ставка не меняется весь срок договора, а плавающая может меняться. У плавающей ставки с постоянным платежом бывает отрицательная амортизация: часть процентов не покрывается платежом и добавляется к долгу. Кредитор обязан указать trigger rate, при котором платёж перестаёт покрывать проценты. Эта информация есть в информационном блоке договора.
Продление и разрыв договора
Ипотеку нужно продлевать в конце каждого срока, потому что большинству заёмщиков требуется несколько сроков. Если вы погасили остаток к концу срока, продлевать не нужно. За несколько месяцев до даты кредитор присылает предложение, но сравнить условия можно и с другими кредиторами.
- Закрытый договор при досрочном разрыве обычно влечёт штраф, который, по словам FCAC, может стоить тысячи долларов.
- Штрафы возникают также при превышении льготных платежей сверх обычных (prepayment privileges); способ расчёта смотрите в договоре.
- Blend-and-extend позволяет продлить договор раньше срока без штрафа за досрочное погашение, возможна административная плата. Старую и новую ставки смешивают. В примере FCAC при 5,5% и 24 месяцах до конца и ставке 4% на пять лет получается 4,6% на 60 месяцев.
Проверить, потянете ли вы платёж после продления, помогает материал о stress test, а прикинуть сумму можно в калькуляторе ипотеки.
Частые вопросы
Чем term отличается от amortization?
Term это срок договора со ставкой, amortization общий срок погашения долга. Поэтому ипотека на 25 лет проходит через несколько сроков и продлевается.
Что будет, если не продлить ипотеку?
FCAC пишет, что продлевать нужно в конце каждого срока, если остаток не погашен. Не отвечать на предложение не стоит: свяжитесь с кредитором заранее и сравните условия.
Всегда ли есть штраф за досрочное погашение?
Для закрытого договора обычно да, он может исчисляться тысячами долларов. При открытом договоре штрафа, по данным поиска по FCAC, нет. Размер и условия уточняйте у кредитора.
Какой срок amortization разрешён при маленьком взносе?
При взносе менее 20% по FCAC максимум 30 лет для первых покупателей и новостроек и 25 лет в остальных случаях.
Актуально на 30 октября 2026 года. Правила кредиторов различаются. Материал справочный и не заменяет консультацию специалиста.
Создаём с нуля